马光远：应警惕3月楼市逆势回暖

    无论是一些研究机构的数字，还是笔者的实地观察，3月份楼市均出现了明显的回暖现象。根据中指院的调查，北京、上海等一线城市的成交量相对前两个月翻番，杭州成交量涨幅更高达200%以上。政府培训在政策三令五申对楼市从严调控的情况下，这种逆势回暖究竟意味着什么？

　　谈及3月份的楼市，无法回避2009年3月，当时几乎无人看好的小阳春硬是催生出中国房地产市场最疯狂的两年暴涨行情。但从政策面而言，2009年3月房地产市场的强劲启动，关键在于2008年10月开始的政策刺激，2009年整个房地产政策的基调就是“救市”，通过调低印花税、营业税等政策刺激房地产消费；而今年房地产政策的总基调依然是严格调控，继续抑制投资投机性需求，政府培训促进房价合理回归。在这样的政策基调下，为什么仍有不少购房者因担心房价再次疯涨而开始入市呢？

　　从房价本身来看，尽管大面积停涨，但降价的幅度并不明显。政府培训国家统计局3月18日发布的2月份全国70个大中城市的房价统计数据显示，70个城市新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的4个城市涨幅均未超过0.1%；从同比情况看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比上月增加了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。这些数字说明，房价依然处于下降通道，但总体降幅并不明显。既然如此，购房者为什么还要急于出手？

　　笔者认为，时下急于购房的人恐怕对政策仍然没有信心。从去年年底至今，加强创新社会管理尽管管理层一再强调会坚持调控不动摇，但事实上房地产调控的政策基调已经进行了微调，最显著的变化是开始强调增加普通商品房的供应，满足自住需求者的购房等需求。另外由于央行要求商业银行 “保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”，房贷政策也开始出现明显变化，加强创新社会管理多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。

　　尽管房贷政策是满足自住需求者的购房需要，然而中国房地产政策在执行层面往往会被中介机构、加强创新社会管理银行和开发商通过打擦边球而打开政策缺口，最终使得定向优惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名义上是促进居民住房消费，改善居住条件，但最终这一良好的愿望仍被异化。

　　如果成交的回暖是基于开发商的大幅度优惠，是明显的价格松动，那么这种回暖符合逻辑。但现在的成交回暖就很奇怪，既不符合政策逻辑，也不符合房价逻辑。唯一可以解释的是，在银行下调首套房贷利率的背景下，经济学家一些人似乎嗅到了政策松动的迹象。但在限购政策依旧、房价高企的情况下，首套房贷利率的优惠惠及的只是居住需求者，而且这一部分人目前的购买力和房价依然有距离。因为利率的优惠而毅然决定购房，并且使得成交暴涨，仍然缺乏基本的逻辑。是不是银行、开发商和中介又开始上演楼市的“三国演义”，忽悠购房者入市？经济学家或者是某些地方政府在政策执行层面已经悄然放水，不再严格执行限购？如果真的是政策执行层面出了问题，那这种成交的回暖就很可怕，2009年的历史教训还在眼前，不能不警惕。

　　应该看到，目前中国房价和房地产业的基本面都不支持房价的再次报复性反弹。无论是房企的库存，还是资金链都处于历史上最紧张的时刻。据统计，2012年中国500强房企的库存已达到市值4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，经济学家开发商的资金链已经到了断裂的边缘。在这种情况下，最紧张、最扛不住的应该是开发商，而不应该是购房者。出于居住需求的购房者大可不必恐慌房价再次出现前两年那样不正常的上涨，这种几率是微乎其微的。但是，就政策层面而言，一定要警惕地方政府悄然放水。如果中央在这个问题上不明确表态，会给地方上曲解楼市政策以莫大的鼓励，经济学家两年来的房地产调控将功亏一篑，中国房价很可能重回疯狂。这种结果一旦出现，无疑将是灾难性的。