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在我国新型城镇化建设当中,民营企业正逐渐成为市场竞争力较强的优势企业。在接受中国房地产报记者专访时,国务院参事室特邀研究员、、中国民生研究院高级顾问中华民营企业联合会会长保育钧认为,民营企业中的大量房企在新型城镇化中将扮演重要角色,房企应该转变观念,立足于服务新型城镇化思维,推动保障房、棚户区改造等建设。对于企业而言,其中不乏发展机遇。
不过,在保育钧看来,“保障房建设最关键的是考核地方政府,不仅要看你盖了多少房,还要看盖了多少老百姓能够住进去的房。”
中国房地产报:从拉动经济增长的三驾马车来看,投资是其中一极,那么你认为,理想的投资主体应该是谁?
保育钧:十八届三中全会的召开意味着中国市场经济体制改革步入了新的阶段,其中市场在资源配置中起决定性作用,更好发挥政府的作用,这两句话连起来,就是市场归市场、政府归政府,政府主要是监管与服务。这就决定了将来投资的主体是企业,而不可能是政府。
在企业中,国有企业负债很重,真正赚钱的也只是银行企业,而外资企业更不可能成为投资主体,剩下的就是民营企业。从2010年以来,民营企业投资比重超过50%,2013年甚至达到63%。民营企业的重要性不言而喻。
中国房地产报:民营企业家的命运与出路,因2013年标志性的曾成杰案得到长久深入的思考追问。那么,如何保护民营企业的权益?
保育钧:在创新发展过程中,民营企业的合法权益会受到多方侵犯,侵犯主体第一是权力部门的权力人物,第二是司法不公包括司法腐败。要维护民营企业的权益就要政企分开,真正依法办事,各政府部门不能对民营企业的经营进行干涉;另外,还要司法公正,依法办事,国有企业与民营企业的合法权益要同等保护,机会、规则、权力一律公平。
作为企业来讲,民营企业要学法、知法、守法,要有自己的法律顾问,要加快培养法律方面的人才。
中国房地产报:建民间银行、中小银行是解决民营企业融资难、贷款难的途径之一,这其中有哪些困难?民营企业如何来突破?
保育钧:民间银行最大的问题就是信用体系没建立起来。金融本来讲的就是信用,信用没建立,贷款给你,你能不能还给我?万一发生风险,谁来承担?都得有充分的条件。除信用外,还有一个问题就是利率市场化。目前我国贷款利率可以浮动,存款利率基本上是一致的,存款利率最后放开至少两年时间。第三是存款保险制度未建立,万一发生风险,挤兑了,没人来赔。所以说这些情况下,即使批准你设立银行,也没人敢到你那里存。
民营企业一方面要深化金融体制改革,打破金融垄断,加快建设多层次资本市场;另一方面,要敢于兼并重组,不要再仅凭自我积累、靠借债负债经营赚钱。企业如果确实有市场前景,肯定有人来投资。
中国房地产报:既然民营企业是投资主体,那么在新型城镇化建设过程中,对于一般房企而言有何机遇?
保育钧:棚户区改造、城中村改造,中西部就近城镇化等都是房企的机会。房企转型升级很重要,开发商要转变观念,摈弃过去追逐暴利的思想。城市改造过程中,留下了大量空白,一公里的事情很多,许多小碎活如马路改造、地下管线等,都值得开发。
中国房地产报:我们知道棚户区改造的利润并不大,如何引导房企加入其中?如何打破房地产市场的土地供应和开发等多个垄断?
保育钧:房企要调整好战略方针,保证每年盈利5%到10%就行;政府应该做好服务,公开、公平、公正对待企业,当然这一前提是政府要守信用。
至于打破垄断,十八届三中全会提到的农村集体经营性建设用地入市就能打破土地供应方面的垄断。此外,房地产开发企业要实行优胜劣汰,不淘汰也不叫市场经济。对于土地招拍挂,我认为不能仅以价高者得,而是要看企业是否符合节能减排、绿化建设的要求,否则会给城市带来无穷后患。
中国房地产报:你认为实现住有所居的道路上,要解决的核心问题是什么?
保育钧:最关键的是解决保障房问题,而保障房最关键的是考核地方政府,不仅要看你盖了多少房,还要看盖了多少老百姓能住进去的房,要把这个当作指挥棒,要知道保障房建设是政府的责任;其次,还要看怎么考核地方政府,考核的标准是什么,谁来考核,是政府说了算,还是当地老百姓来打分,老百姓没有得到实惠,保障房就是糊弄人。因而,涉及公众利益的事情如保障房建设,一定要通过各种程序听取不同的意见,让民主政治发挥作用。这样才能避免保障房建起来,周边却没有配套设施,更没人住进去。
中国房地产报:继常州、杭州等二三线城市大幅降价促销后,北京、广州等城市楼盘也传出降价打折的信号,如何看待房地产市场分化现象?政府该维稳房价还是让其“理性回归”?
保育钧:市场经济条件下,房价有升有降是很正常的事情。至于一些城市房价下滑,是媒体炒作,杭州降价房源属于边缘地区,交通不方便,卖不出去,因而才降价促销。这是由个别开发商盲目投资造成的,媒体把这个扩大化了。
实际上,这还突出一个问题,房地产商不了解市场,盲目盖房子,以为圈了块地,就能盖房卖房。这归根结底是城市法治以及城市规划问题。
至于城市房价分化现象,我认为不能笼统而言,不同城市、不同地段,房价水平各不相同。北京这样的大城市均价维持到现在的水平就不错,房价高低是市场调节的事情,政府对房价既不能打压,也不能拉动,这是市场供求关系决定的,政府只是起着调节的作用。
保育钧 中国民生研究院高级顾问
