-
今天的《香港商报》转载了近期出街的《香港经济导报》刊出的厉有为《关于房地产调控政策答问》一文。作为原深圳市委书记的厉有为批评了行政过度干预市场的做法，他认为，“国五条”用抑制需求的办法压制房价，是与市场规律背道而驰。
某些调控政策出台太随意
问：十年来政府对房地产多次出台了调控政策。尤其是在今年两会前也就是新一届政府产生前夕匆忙出台的“国五条”，在社会上引发议论颇多。您认为如何？
答：有人说十年九调控，起码重大调控也有五次之多，越调越涨。我认为用抑制需求的办法压制房价，是完全把事情搞反了。一是不符合市场规律，与市场规律背道而驰。二是不符合民意，把调控矛头指向老百姓，使百姓受损大于受益。三是不符合国情，国情是要拉动内需，房价调控是限制内需。
中国的房地产政策应分两个层次，一是公租房机制，一是商品房机制。其中公租房机制是为城镇化配套的大机制、大政策，也是扩大内需的最大利好。国情是要通过建筑业这个主导产业的发展，拉动很长的产业链条共同发展，而房价调控刚好是使与建筑相关连产业生产大幅萎缩，生产下降、税收减少，失业增多。四是不科学，某些调控政策离科学发展观相距甚远，出台政策随意性很大，很不严肃。
应调控政府而非调控居民
问：依您看，房地产政策应该怎么调？
答：房地产政策可以分两个层次讲。第一个层次是浅层次政策：建议建立两套房地产政策机制，一套机制是以政府为主导的、由政府补贴、低租金的公租房机制。给所有买不起商品房、又无房的居民提供公租房。因此需要建立一套土地、资金、开发、供应政策体系。大量公租房的出现，实际上起到了抑制房价的作用，并使政府在保障民生方面有了定心丸。另一套机制是完全按市场规律运作的商品房机制。这套商品房运作机制，不限制房型，不限制单房面积，不限制购买，不限制房产投资，不限制户籍，不限制外商购买，更不能禁购。
问：这样一来，房价会不会越来越高？
答：房价高低一是受地价高低制约，二是受供求关系制约，三是受通胀和经济发展大势制约，四是受银根松紧的制约。房价一定随上述因素变化而变化。使商品房的价格与它的价值相符，应该调控的是土地价格和供应数量，是调控政府而非调控居民。
保障房于全国弊大于利
问：如果形成房地产泡沫不是很可怕吗？
答：有一种情况房价虚高是会形成可怕的泡沫的，那就是国家银行被大房地产商“绑架”，那会产生房地产泡沫和可怕的后果。这一条国家可以用政策调控银行信贷。只要国家银行不被大房地产商“绑架”，可怕的房地产泡沫不会发生。从另一个角度看，房地产业兴旺，拉动其它产业发展，股市上扬，财政多收，利大于弊。政府用一部份收入补助公租房，也是可行的办法。
问：目前国家实行的“保障房”制度不是很好吗？为什么还要建公租房机制和体系？
答：“保障房”对解决一事一地的局部个别问题，可能是件好事。但对全国领域而言，却是弊大于利。
首先，“保障房”和商品房，两套房价，形成房价的双轨制，这是在市场经济条件下，最蹩脚、最难于实行的、弊端丛生的不可取的制度；其次，房价双轨制是政府官员产生腐败的温床和土壤；再次，购买“保障房”的资格和条件很难界定；第四，由于种种原因，使不够条件购买“保障房”的居民，进住了“保障房”(这种情况不会少)，很难赶出“保障房”，造成社会新的不安定因素；第五，“保障房”的叫法并不科学。世界上目前任何国家的任何政府，都无法保障需要住房的居民，保障由政府给他们提供低价的(脱离市场价格)準商品房。确定这一保障目标是永远实现不了的。由上述原因，我才建议取消“保障房”制度，建立公租房机制。
农村病后果不堪设想
问：房地产调控政策与中国的城镇化是什么关系？四五亿农村人口进城，产生城市病怎么办？
答：房地产调控政策与中国的城镇化关系密切，其关连度很高。城镇化不是县改区的名称城镇化，也不是城市政府廉价圈农民土地的土地城镇化，其实质是农村人口的城镇化。四五亿农村人口进城，成为居民，改变生产、生活方式，这才是城镇化的本质。农村人口进城，居住是第一件大事，公租房机制可以说是为城镇化配套的大机制、大政策。也是扩大内需的最大利好。
我们现在就生活在城市病中，天天堵车这不是城市病吗？现在在政府主导下的有序城镇化不会形成新的城市病。如：大量无业游民、大量失业者、大量平民窟使城市秩序混乱，城市设施严重不足等城市病，我们应当警惕，并采取对策防止出现。我担心的不是新的城市病而是农村病。
问：什么是农村病？
答：有的地方政府靠土地财政维繫。国家的土地开发指标有限，于是有的地方政府就在农民宅基地上动脑筋。让开发商先给农民建楼，让农民集中上楼，然后把农民的宅基地让开发商开发，政府以此增加财政收入，这种做法很可怕，会形成农村病。农民上楼是一种生产、生活方式的改变。在农民生产、生活方式未改变的情况下，让农民上楼，后患无穷，供水、供电、供气、供暖怎么办？排污怎么办？垃圾处理怎么办？养殖怎么办？储粮怎么办？农具怎么办？在条件没有具备的情况下，后果不堪设想。这种做法正在被越来越多的地方政府效仿，这是不计后果的做法。如果是在大城市郊区，农民生产、生活方式基本改变的地方是可行的。
吁大多数土地民有化
问：您刚说房地产政策分两个层次，您说了第一个层次，那么第二层次是什么含义？答：我说的第二个层次，即深层次的政策，是使绝大多数土地民有化，也可以称私有化。让农民拥有土地所有权。目前，农村土地叫集体所有，究竟谁所有？实际已经演变成村主任所有。村所有，村不是法人，那么土地就没有法人，没有真正的主人。在这种情况下，土地的挥霍浪费、私相授受、以地谋私、贪赃枉法比比皆是，农村的集体闹事事件也多由此引起，权力层与农民在土地层面上的矛盾是尖锐的。农民只拥有土地的经营权，而没有所有权，农民的土地不能抵押，不能市场交易，只能低价卖给政府，农民在自己土地上盖了房也叫小产权房，多方受到打压，这对农民是不公平的。
农民有了土地所有权，就有了土地在法律范围内的处置权和收益权，市场经济在这一方面才更趋完善。在此基础上，居民买到的商品房，才有可能是有永久所有权的商品房。在此基础上，开征房地产税才名正言顺。开征房地产税，不但增加财政收入，也是调控房价的重要手段之一。
问：有些学者担心，一旦土地私有化了，农民到缺钱时把土地卖了，成了无业游民拥到城市怎么办？
答：这种情况有可能发生，但不会大量发生。土地是农民的命根子，不到万不得已，不会那么办。如果有你说的那种情况，政府亦可用政策调控。例如：购买农民土地者，必须对完全失地农民的未来生活出路提出切实的保障办法。否则，法律不批准买卖。
