易宪容：楼市宏调阻力首先来自地方政府

    倘若只是口头上坚决打击住房的投机炒作，而不在住房税收政策上做文章，只要宏观调控的风头一过，投机炒作又会死灰复燃。

　　2月28日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地干部培训产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。“持长期居住证满3年可购二套房”政策最终在上海被正式叫停。

　　经过2009年至2011年发展，国内房地产泡沫巨加强创新社会管理大的程度已经无可复加了，因此对房地产宏观调控并让其价格回归理性成了政府及整个社会的基本共识。但是从两年多的房地产宏观调控过程来看，调控越是深入，所遇到的阻力就越大。那么，当前的阻力主要来自何方？会否如2008年那样再一次出现逆转？

　　我认为，首先这种阻力来自地方政府。他们既有直接以软性方式出台政策对抗宏调的手段，也有联合起来强迫调控逆转的力量。从最近市场发生的情况来看，2011年下半年以来，就已经有北京、上海、杭州、芜湖等17个城市出台了不同方式的楼市微调政策。

　　其次，这种阻力来自2009年到2011年进入的住房购买者，这些人大部分是住房投机炒作者。政府培训房价的下跌对其投资收益影响会相当大。因此，他们也会采取各种各样的方式让房价保持在高位。

　　再次，来自房地产开发商及其利益代理人。他们不仅在各种公开场所不赞成房地产宏观调控，更为重要的是会利用其在地方政府及中央政府的强大影响力来左右政策变化。比如中国房地产协会，一直在聚集房产商向政府上书经济论坛，要求调整调控政策。即将召开的全国“两会”，也可能成为房地产开发商“公关”的主要途径。

　　此外，相关部委房地产政策执行上的暧昧性将成为调控政策能否坚决执行的重要的市场预期。我们可以看到，2010年以来，无论是关于房地产宏观调控的文件，还是领导人的讲话对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的。但是，对房地产投机炒作打击政策落实则往往不到位。如果打击投机炒作不仅态度坚决，而且真正落实，那么房地产市场出现根本性的调整就较容易了。但是，就目前情况来看，中央政府仅仅信贷政策落实得还好，而在打击住房投机炒作的税收政策上则较弱。

　　倘若只是口头上坚决打击住房的投机炒作，而不在住房税收政策上做文章(比如出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等)，这几年进入住房的投机炒作者、房地产开发商及地方政府，一定会以为当前的住房政策都是临时性的，只要宏观调控的风头一过，投机炒作又会死灰复燃，房价快速飙升就会重来。所以，中央政府不仅要态度坚决，坚决打击住房投机炒作，而且要通过有效的住房税收政策去除住房市场的赚钱功能，让中国住房市场真正出现根本性转变。