陈炳才：房价下跌是客观趋势 利于产业结构调整

　　国家行政学院决策咨询部 陈炳才

　　住房价格下跌是客观趋势

　　房地产繁荣已经持续十年以上，以北京为例，2002年至今北京房价上涨约4倍。任何一种投资品都不可能只涨不跌，房地产市场也不例外。综合考察当前国内外因素，都预示着住房价格下行或将是未来趋势。

　　目前，欧美债务危机吸引国内资金到国外投资房地产，但对国内银行业构成压力，这将抑制国内房价上涨冲动。此外，国内限购和未来房地产政策完善乃至税收结构(开征房地产税、遗产税等)的调整，都将抑制未来房价上涨。

　　从货币政策来看，将不会回到2009-2010年状态，这也制约了房价回升空间。目前房价下跌，限购是一个因素，但主要还是市场力量在发挥作用。2009-2010年的住房价格不降反升，是银行主动放贷、货币政策较宽松所致。当时的房地产市场不仅吸纳股市资金，也吸收社会过剩流动性，信贷资金过分集中到该产业。但今后房地产贷款不会回到前两年的状态，房价持续下跌是必然趋势。

　　信贷结构调整，也催促房价下跌。支撑高房价的根本因素是银行信贷，2002年以来，银行信贷差不多翻两番，住房价格也是如此。但目前房地产过高的比重不可持续，因此，未来房地产的信贷规模不会与信贷总规模同步增长，只能低于信贷增长，甚至总规模下降。只有这样，才能引导企业投资于其它产业和研发，房地产价格也将回归理性。

　　房地产价格下跌，与股市、投机品价格下跌规律基本雷同。当价格下跌达到15-20%，后续的情形将超出预料。那些在一些城市购买几十套的投资人，将率先降低房价，而且幅度至少在10%-15%。如果降价超过6-12个月，仍不能出货，降价的幅度将更大，大企业也必然跟进，房价将趋向理性。

　　有利于产业结构调整

　　过去10年的房地产价格上涨，使很多企业热衷于“炒房”。因此，全社会资金集中到房地产行业。央行数据显示，2011年9月房地产信贷10.46万亿元，占同期信贷的19.82%，如果计算各种隐形贷款，这个比例更高，超过银行信贷行业控制比例不超过15%的要求，但这样的信贷结构和市场现象是不可持续的。

　　目前，房地产调控政策已经让很多企业醒悟，一些企业不再期待从房地产行业谋求暴利。这有利于企业增加非房地产行业的研发与投入，有利于中国转型，真正提高企业和国家的竞争力。

　　住房价格下跌带来一些产业的调整，正是社会所期望的。以钢铁工业为例，因为住房的过度发展，小钢铁这几年很红火，而大钢企产品结构调整后失去市场。房地产的价格下跌带来的产业调整，符合经济发展方式转变，有助于提高发展的质量和安全性、协调性，也符合我国应对气候变化和减少温室气体排放的要求。

　　房价下跌五成可承受

　　银监会前主席刘明康日前表示，银行能够承受住房价格下跌50%。笔者认为该说法有一定道理。

　　首先，住房信贷没有资金链条，下跌风险可控。中国没有实行信贷资产证券化，住房价格下跌，只影响贷款回收，没有其它资产价格下跌损失。银行实行住房抵押贷款，只给予住房价格的50%进行抵押，最高不超过70%，即使出现违约，也不会成为普遍现象。近两年，房价上涨达到50%-80%，甚至一倍多，下跌50%可收回本金。

　　其次，从市场经验来看，市场可以承受房价下跌50%。有些观点认为，中国经济承受不了房价50%的下跌，然而经验表明，超过50%的情况不会对实体经济产生较大伤害。回顾中国的股市，短期内下跌幅度超过60%，当初很多人也有诸多危言耸听的结论，结果却并非如此。住房价格下跌，其成本也在发生变化，尤其是土地的价格也在变化，各种成本都在变化，这就是物价下跌的现象。住房价格下跌，也是社会收入重新分配，对中低收入阶层而言，财富购买力提高，那么房价下跌对他们更有利。

　　再次，从住房购买结构来看，社会可承受房价下跌50%。分情况看，已经购买住房的消费者，其住房的价值只是居住。房地产价格涨跌与自用购房者的居住权无关，也不影响使用价值。自用购买是住房消费购买的主体，其比重较高，导致总体房价大幅度下跌，不影响社会安定。所以，住房价格下跌，社会具有承受力。

　　房价大幅度下跌，预期的价格上涨没有实现，用租赁偿还月供的投资人压力将增大。因此，住房价格下跌的压力主要针对投机客和囤积商，而他们的承受力超越普通民众，影响也只是其盈利减少或出现亏损。