辜胜阻：高房租时代亟需规范租房市场

辜胜阻

专家介绍：辜胜阻，男，汉族，1956年1月生，湖北武汉人。曾任湖北省副省长，现任第十二届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员。他是第三届“中国十大杰出青年”、孙冶方经济科学奖、国家“五个一工程”奖并获教育部优秀成果特等奖，1996年入选国家“百千万人才工程”，1997年入选国家教委“跨世纪人才工程”，1998年被授予“国家有突出贡献的中青年专家”称号。作为国家有突出贡献留学回国人员，辜胜阻博士在海外的学术经历对其成长产生了重要影响。他1986年至1988年在美国密西根大学进修硕士学位课程；1989年至1990年任日本国日本大学客座教授；1992年至1993年在美国密西根大学访问教授；1994年任德国杜伊斯堡大学客座教授；1996年至1997年作为美国哈佛大学访问教授在美进行合作研究和讲学。他在海外的学习工作经验开阔了他的视野、丰富了他的研究方法，使他的学问受益良多，并因此获得了诸多的荣誉和奖项：1991年被国家人事部授予“国家有突出贡献的留学回国人员”称号，1992年被评选为第三届“中国十大杰出青年”，1993年享受国务院政府津贴，1994年获孙冶方经济科学奖，1995年获国家“五个一工程”奖并获教育部优秀成果特等奖。

    近日，十一届全国人大常委会第二十三次会议审议了国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告。全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻(微博)在审议中指出，当前我国城镇保障性住房建设取得较好成就，不仅推进了住房这个民生问题的解决，而且有效地保障了经济的稳定增长。当前在加大保障房建设和调控楼市的过程中，要高度重视租房市场的管理。当前在严厉的商品房调控政策下，冷了住房销售市场，热了住房租赁市场，购房的人越来越少，租房的人越来越多，一些特大城市租房市场出现了严重的供不应求局面，房租出现“跳涨”现象。有些特大城市房租近两年涨了30%，远远超过同期居民收入增速和CPI增速，社会全面进入高房租时代。调查显示，对于买不起房而又得不到廉租房的广大“夹心层”群体来说，要用三分之一到三分之二的收入来租房，用来消费的可支配收入大大减少，面临极大的生活压力。

    辜胜阻强调，住房是人的一项基本权利，“住有所居”最重要的是保障居者“有房住”，目前首先要保障居民能“租得起房”，解决最基本的居住需求。为此，他提出五条建议：

    一要切实保障住房公积金所有者的权益，破除租房者用自己公积金租房存在的“看得见，拿不到”的“玻璃门”，开辟让住房公积金缴存人用公积金租房的“绿色通道”。目前，全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。但有数据显示，截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%，许多地方的公积金大量沉淀。现有《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”该条例虽然允许租房者有条件的利用公积金租房，但存在“看得见，拿不到”的“玻璃门”现象。例如有一个省会城市两年来仅仅有两例公积金缴存人用公积金租房的案例。为此，政府要通过修改《条例》赋予住房公积金新的职能，让租房者能够提取公积金交房租。这不仅能够破解当前“夹心层”群体“买不起房又租不起房”的住房困境，实现“先租后买”梯度消费，还能够提高居民可支配收入，对拉动社会消费产生积极作用。

    二要多渠道扩大租赁市场房源，收储社会闲置房作为政府公租房进行配租房源，推行“房屋银行”的租赁模式，扩大租房市场的供给，提高租房者的议价能力。政府公租房建设很难一蹴而就，近期需要广开渠道、多样化筹措社会房源，以扩大租房市场供给。如贵阳首创收储社会闲置房作为公租房的“房屋银行”租赁模式，构建稳定的租赁关系，三年不涨房租，不仅可以缓解政府巨额资金投入的压力，还能节约大量时间成本及土地资源，有少花钱、不用地、见效快、品种多(大小房都有)的特点，更为重要的是可以有效避免大规模低收入人群集中居住给社会管理带来的严峻挑战。当前迫切需要鼓励地方政府根据实际情况因地制宜完善居民住房补贴制度，灵活选择住房实物补贴和货币补贴模式，特别要鼓励政府通过存量调整，扩大包括公租房在内的租房市场的供给。

    三要加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，加快租房市场的信息化进程，减少中间环节的租房成本。目前，我国住房租赁市场是社会管理短板，市场自我运行，监控不到位，并逐渐形成一定程度的垄断特征，不利于租房价格长期稳定。据统计，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。当前要加强中介公司管理，探索建立以市为单位的房屋租赁信息平台，推进房源和价格等信息透明化；要加强对租金涨幅监控，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为，挤掉租金上涨中的不合理成分，构建合理有序的住房租赁市场。

    四要合理规划租赁房的结构，协调好社会租赁房与公租房的关系，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给。当前我国已初步建立了包括廉租房、公租房、经适房和限价房在内的多层次住房保障体系，但定位于解决广大“夹心层”住房问题的公租房建设还处于起步阶段，需要在土地和资金供给上予以倾斜。要探索公共部门与民营企业合作途径，尝试BOT(建设-经营-移交)、BOOT(建造-拥有-经营-转让)、BOO(建设-拥有-运营)、PPP(政府民间合作)等新型投融资模式，解决当前保障房建设资金不足问题。

    五要推进住房保障的立法和司法，综合运用经济手段和法律手段调节住房空置，规范租房市场，保护租户合法权益，构建稳定健康的租赁关系。由于房产持有成本过低，我国住房市场空置率极高。住房问题既表现为“总量问题”，更表现为“结构问题”。政府推进总量供给的同时，更要重视结构调整。在当前社会存在大量空置房、闲置房的形势下，要借鉴国际经验，探索利用税收杠杆和法律措施调控社会闲置房源，减少空置率，扩大住房供给。法国的法律规定，房屋闲置一年，政府会处以房价10%的罚款，闲置两年，再处以房价12.5%的罚款。同时，要立法保护租户权益，保障租户能够长期稳定、价格合理地租房，提高租户安全感，以培育“以租代购”、“先租后购”的梯度住房消费模式。