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2010年7月,前中金首席经济学家哈继铭加盟高盛后,在投资银行部门出任董事总经理。他依旧关注宏观经济的走势,宏观视野同时帮助他对具体的交易作出判断。
相比海外投行对中国房地产的长期看空,哈继铭自称是个乐观者。“尽管眼前这个夏天经济温度比较低,各项指标在向下走,房地产行业也不例外,而且某些地区的房地产价格也面临下调压力,开发商资金链也很紧张,但我想强调的是,未来的两三年,房地产行业不会出现崩盘的现象。”哈继铭说。
如今,在中国仍有大量的真实需求存在,这是支撑中国房地产市场发展的巨大动力。哈继铭判断,首先中国经济不会出现二次探底,明、后年经济增长态势要比今年下半年还要强劲。过去的历史已经证明,宏观经济是影响房地产市场发展的最重要的因素。其次,衡量的重要指标之一是月供收入比,它显示居民并没有到不可承受的地步。中国居民的月供收入比指标低于发达国家。房地产业贷款占所有贷款比例的20%,也低于发达国家。中国按揭贷款占中国GDP的14%,欧美国家这一项则占GDP的70%-90%,即使在储蓄较高的日本也达到40%。“所以中国的发展空间还是很大的。”哈继铭说。
一个有意思的现象是,房产占中国居民财富的比例大概在58%,而养老保险仅占2%。在欧洲、日本、美国,养老类的产品以及与老年之后生活来源有关的保险类产品,在老百姓的总体财富中占20%-30%,房产在总体财富比例中占30%-40%。二者相加,中国和发达国家的比重相同。“这意味着,在中国的社会保障体系不完善和养老类产品不丰富的时候,绝大多数中国人是将房子当成养老保险的替代品来购买。”哈继铭说。许多中国人不厌其烦地购房的原因也是源自对未来的担忧。
不可忽视的因素还有,中国房地产市场发展的重要推动力——城市化进程。哈继铭认为,中国城市化率达到60%是有可能的。届时,相当于有1.8亿的城镇人口要进入城市,按照目前中国的商品房存量来算,只够每个人7平方米,“可以想象还有多大的发展空间。”
从中短期的时间里看,有充足理由支持这样的乐观。他认为真实的需求仍旧存在。2006年,他曾提出“买房不如买房地产股”。但股市的节节败退,周期性股票昙花一现后持续萎靡,让哈继铭改变了这一看法。“众愚成智”,看似愚蠢的买房决定,却成为民众最智慧的投资选择。如果有足够的资金,毫无疑问,买房是使财富增加速度最快的方式之一。
“是不是房地产的价格拐点还很难说,但2015年将是中国的城市化拐点,中国房地产会呈现先高后低之势。”哈继铭说。