陈国强解读90后消费群体对地产新十年的影响 【访谈直播】
[主持人]:观众朋友们大家好，欢迎收看本期的房产直播。地产界在经历了飞速发展的黄金十年之后，接下来将直面行业发展的新挑战，这些房产大佬们不约而同地着手了非房的业务，他们无疑率先筹划了企业发展的新思路。而万科地产将90创业红人马佳佳请到了他们公司，和他们一起分享90后对房子的理解，以及90后对未来房子的畅想。
[主持人]:90后这一新消费群体对未来的房地产10年究竟会产生怎么样的影响呢？今天我们有请到了中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强先生一起和我们探讨一下这个话题。陈先生，请您跟网友朋友们打一下招呼。
[陈国强]:人民网的各位网友大家好。今天非常高兴来这里和大家一起探讨90后不买房这样具有爆炸性的话题。
[主持人]:90后不买房这个结论遭到了许多业内人士的质疑，媒体调查显示6成以上的90后其实是想买房的，90后买不买房其实已经不是太让人担忧的问题，而让更多开发商坐不住的是十年之后很多一线城市的90后他们将不再缺房，随着人口结构发生变化，老龄化社会影响楼市的供给需求，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式留给了90后或者是00后，这些年轻人不再缺少房子了，您认同这个分析吗？
[陈国强]:基本上认可这个说法，我们既要静态也要动态地看这个问题，以北、上、广这一类城市来看，最近这几年依然保持了每年新增60万外来常住人口，对一个城市来说，增量的人口，就是源源不断新增的人口规模非常大。
[陈国强]:刚才说到了他的父母或者是爷爷奶奶有房产的，这些是针对已经居住、生活得时间比较长，几代在同一个城市生活的类型。对新增的、外来的，包括大学毕业留在城市里面发展的年轻人来说，他们的房产可能仍然需要通过买或者租的方式，他们是增量，刚才提到了存量部分，上一代或者是爷爷奶奶已经购置过房产，作为独生子女，或者说现在的中国社会，他们可能不需要面对买房这样一个话题。对一部分90后来说，他是不需要买房的，不必买了。但是对于我刚才提到的外来的，或者说非本地户籍的年轻人，买房还是一个很现实或者说不能不面对的现实问题。
[主持人]:马佳佳演讲的PPT里面给出了未来新消费群体对于住房的期待，他总结到90后的住宿是需要好的服务，还要有设计感的外观，现代化、人性化配套设施带来的极致的体验，还有一些自由组合、随用随走的洒脱享受，她认为未来会出现垂直社区。比如以前房地产商开发房子是以家庭为单位的，她认为将来的房地产开发商他们会以人的社会群体属性来划分社区，比如产生一些IT男社区，或者是女神的社区，您觉得这会成为未来房地产产品设计的一个趋势吗？
[陈国强]:我赞成这样一个分析，不光对于90后，更早一代的，比如80后，实际上不同人群中更细分，不同人群对产品的需求和服务的需求肯定很多有个性化的要求，尤其对于90后这些新生代来说，他们追求时尚或者个性化的要求会更强烈、特点更突出。所以在房地产开发企业或者是设计的角度，在产品的定位、设计方面，更多从需求者的角度来设计，或者说把握他们的需要，这是一个很基本的要求。刚才提出比较小众的或者带有明显个性色彩的需求，在市场上已经表现得很充分了，可能不同的城市也都有类似的产品出现。
[主持人]:除了消费者群体会对地产未来十年产生影响，还有其他哪些方面会对未来十年的走势产生影响？
[陈国强]:从基本的要素或者从基本面来看，当然是需求和供应的关系主导特定市场的变化形态，但事实上如果我们考察住房市场的变化，这背后影响的因素是非常复杂或者非常多元的，比如整个住房制度的变革，业内把过去十年称作是住房市场的黄金十年，黄金十年怎么来的？我想背后离不开城镇住房制度改革这样一个很基本的政策调整。由于住房制度的变革，实际上形成了非常强劲的政策红利，过去经济发展保持了接近三十年将近两位数的增长，为国民经济的持续快速增长，人均收入的提升，支付能力的提升，使得千家万户城镇居民把改善居住条件、居住环境的梦想或者是需求才可以有了实现的条件。包括和住房制度相关的，在购房方面制度的创新，比如按揭制度、公积金制度、预售制度等等，制度的变化、调整，包括房地产金融方面的制度创新等等，这些方面的条件如果从影响因素来说，这些都分不开。
[陈国强]:从基本的要素或者从基本面来看，当然是需求和供应的关系主导特定市场的变化形态，但事实上如果我们考察住房市场的变化，这背后影响的因素是非常复杂或者非常多元的，比如整个住房制度的变革，业内把过去十年称作是住房市场的黄金十年，黄金十年怎么来的？我想背后离不开城镇住房制度改革这样一个很基本的政策调整。由于住房制度的变革，实际上形成了非常强劲的政策红利，过去经济发展保持了接近三十年将近两位数的增长，为国民经济的持续快速增长，人均收入的提升，支付能力的提升，使得千家万户城镇居民把改善居住条件、居住环境的梦想或者是需求才可以有了实现的条件。包括和住房制度相关的，在购房方面制度的创新，比如按揭制度、公积金制度、预售制度等等，制度的变化、调整，包括房地产金融方面的制度创新等等，这些方面的条件如果从影响因素来说，这些都分不开。
[陈国强]:过去若干年，房价出现快速上涨，实际上也和我们曾经面临的民间投资渠道比较缺乏，有些民间的游资把资金配置到住房市场，过去有一些投机性的需求等等有关系，这些都会影响整个市场的变化。除了供应需求最基本的关系之外，刚才提到的这些实际上都会对市场产生影响。
[主持人]:李克强总理在作报告时提出着重解决好现有的“三个1亿人”问题，推进以人为核心的新型城镇化。住建部副部长仇保兴指出，这将在很大程度上构成房地产市场的需求支撑。10年之后，随着城镇化的逐步推进，城市的新增住房需求会不会不那么强烈了？
[陈国强]:房地产，包括住房市场，的确和城镇化的进程高度相关，我一直坚持的一个观点或者是判断是房地产和城镇化进程实际是孪生兄弟的关系，只要城镇化处在快速推进的进程中，房地产在当中一定会扮演很关键、很基础性的角色，包括住房的需求。我们从全国的角度来看，目前城市化率只有53%多，这样的城市化水平和全球的平均水平接近，和发达国家、成熟国家市场相比还有很大的差距，未来城镇化推进要达到70%或者达到发达国家、成熟市场的平均值，70%多，接近80%的城市化率，我们未来还有十五年、二十年甚至更长的路程要走。
[陈国强]:所以再这样一个时段里，房地产，包括住宅市场，当然也有民房写字楼或者商业地产等等不同的地产形态，仍然还有比较广阔的成长空间。从住房市场来看，尽管东部沿海，以北、上、广、深为代表的东部这些重点城市，它的住房市场起步比较早，发育也比较成熟，住房市场最高峰的阶段可能已经过去了，但是还有大量中西部城市，比如二线、三线，包括四线城市，很多城市还处在住房市场相对初级的阶段，他们市场的需求，恐怕还远远没有释放完毕。所以未来十年，乃至更长时间，我们从全球范围观察，中国的住房市场从规模上来看仍然是最大的，增长空间来说也是最大的，这样一个规模最大、成长最快、发展最强劲的市场，这一点没有必要怀疑，为什么做这样的基本判断？刚才说到中国的城市化进程远远没有完成，未来伴随着城市化的持续推进，无论是住房市场还是其他形态，旅游地产、养老地产、产业地产等等，还有很可观的成长和发展空间。
[主持人]:今年“两会”楼市中有一个关键词是“双向调控”，在这个政策背景下，土地供给能不能支撑房地产新建住宅像过去十年那样迅猛地增长呢？
[陈国强]:实际上我们需要界定的前提是从发展的市场规模来看，2013年市场的商品房市场成交规模和金额，和五年前、十年前相比规模已经扩大了无数倍，当然像去年的商品房的成交规模达到13亿平米以上，而且出现了接近20%的成交量的增长，17%点多，成交金额是26%点多，和之前的几年相比也呈现出高增长的态势。因为2010年调控之后，房地产市场总量的增长出现了低位，2010—2012年成交规模大概保持了6%左右的增长，但是去年又突发式的达到了17%点几，目前在13亿平米的成交量的规模上，恐怕未来市场的总量规模会处在高位平台，可能会保持13—15亿之间，可能会持续一段时间，就是达到很高的量级。
[陈国强]:从土地的供应或者说后续的市场供应来看，大家可能有所担心，会不会出现土地供应不上，这是认识上或者理解上的误区。因为从目前的市场结构或者重心来看，过去我们看到的以北、上、广、深为代表的东部沿海这些重点城市是市场的关注焦点，也是市场的供应重心、成交重心，未来市场的重心会逐渐往中西部和二三线城市转移，我个人的基本判断：这些城市的住房市场，包括其他形态的房地产，实际上还都是处在比较明显的上升通道里，后续的供应和需求都非常可观。
[陈国强]:从土地的供给来说，一方面我们要注意新增的，像现在北京、上海这些城市明确提出来，新增住宅用地要控制规模，除了增量的增长之外，需要更多在存量土地资源上做文章，包括已经批出去的地能不能及时开发，能不能在总的土地出让份额当中适当提高住宅用地的比重。同时，在土地利用率方面再做一些文章，比如提高土地的容积率，通过这样一些手段可以在既有土地出让规模之上提供更多的住房供给，一方面是把住宅用地的比重适当调高，另一方面是在用地使用过程中把容积率适当提升，这样的话可以确保未来的市场供给。
[主持人]:前一段时间，杭州两个在售楼盘出现了大幅降价，引发了马年的房地产市场的第一轮降价潮，市场对楼市的唱衰声不断，楼市崩盘一时成了2014年房地产的关键词。有人说2014年可能是房地产的拐点，您对此怎么看？
[陈国强]:我个人觉得前一段杭州降价楼盘引发的对房地产的关注，有些媒体对杭州的案例解读过度了，或者是把案例放大了，实际上我们了解的情况，杭州这两个降价楼盘，之所以率先出现降价，或者是采取降价的策略有一定的偶然性，但是如果结合杭州市场的基本特点，在杭州出现楼盘的降价促销有它的必然性。为什么会得出这样一个结论？因为杭州市场的总体市场供应情况和其他城市有很明显的差别，他的市场供应偏高，库存量充足，供大于求的特征已经很明显了。特别是去年杭州的土地市场、住房用地供应量、成交量非常可观，去年一年可以确保后续新增的住宅规模超过20万套，结合过去若干年杭州市场的新房成交量大概是8万套的规模，所以这样一个市场供求关系决定了对开发商和对于一些供应比较集中的区域，未来的市场竞争会比较激烈。如果企业对于项目的资金回笼要求比较急迫，或者希望通过回笼资金来确保后续公司的正常运转，必然会运用价格的手段，通过价格上的调整，价格的促销来打开市场，以价换量，取得主动。
[陈国强]:杭州的案例实际上反映出我们在观察市场走势或者房价走势时，需要更多关注市场最基本的因素，就是市场的供求关系，市场需求的情况，以及未来的供应情况，这是我们观察市场变化最基本的视角。
[主持人]:媒体的过度炒作可能是出于普通百姓觉得房价太高作出的反映。
[陈国强]:是，可以理解。
[主持人]:泰禾集团董事长黄其森称，房地产改善型需求强烈是巨大机会，房地产的黄金十年才刚刚开始。您认同未来十年还是黄金十年的说法吗？您眼中的未来十年是怎样的一个十年？
[陈国强]:刚才提到黄金十年这样一个说法，当然我们也需要做更多的解释。过去为什么很多人把房地产市场，特别是住房市场称作黄金十年，实际有很多的理由或者是支撑的依据。比如过去住房市场购房门槛比较低，通过比较有限的首付款就能够实现自己的住房梦想，对开发企业来说，资金成本也比较低，比较容易获得银行贷款，进入门槛和现在相比较低，容易进入。
[陈国强]:从投资收益的角度看，过去因为银行对住房消费的高杠杆运用，或者是支持的政策，在房价快速上涨的背景下，通过买房获得非常可观的投资收益。市场从无到有，到今天，2013年达到了13亿平米的成交规模，从起步阶段很有限的市场到今天全球规模最大的住房市场，从这些指标来观察，的确我们过去住房市场的发展非常快速，无论是对购房者还是对开发企业，进入的门槛也很低，大家运用有限的资金比较容易实现住房梦想，或者对开发商，成为新的财富阶层等等。过去的黄金十年，房地产为中国社会贡献了最多的亿万富豪阶层。
[陈国强]:从投资收益的角度看，过去因为银行对住房消费的高杠杆运用，或者是支持的政策，在房价快速上涨的背景下，通过买房获得非常可观的投资收益。市场从无到有，到今天，2013年达到了13亿平米的成交规模，从起步阶段很有限的市场到今天全球规模最大的住房市场，从这些指标来观察，的确我们过去住房市场的发展非常快速，无论是对购房者还是对开发企业，进入的门槛也很低，大家运用有限的资金比较容易实现住房梦想，或者对开发商，成为新的财富阶层等等。过去的黄金十年，房地产为中国社会贡献了最多的亿万富豪阶层。
[陈国强]:从这些角度来看，过去的住房市场的确是充满黄金机会的十年。如果换一个角度，从市场的规模体量来看，未来的市场和过去十年相比，可能只大不小，就是市场规模比过去的黄金十年更大，特别是对于一些中西部的城市、三四线的城市，他们在黄金十年时期，可能这个市场还没有完全培育起来，现在还处在起步或者是初级阶段，他们未来更多的机会可能还在后面，他们还处在行业上升的阶段，需求还没有充分释放和获得满足，所以泰禾集团黄总的说法也有他的道理。
[陈国强]:换一个角度，过去大家关注的房地产实际上约等于住宅地产，实际上房地产除了住宅产品之外，还有其他很多不同的形态，比如商业地产、旅游地产，还有大家关注度很高的养老地产，还有跟其他产业做龙头的，比如产业地产、工业地产等等，这些形态的房地产未来会不会进一步发展？当然是显而易见的，肯定会获得很好的发展。所以对于房地产产业自身的多业态、多元化的发展来说，过去十年恐怕只是以住宅、一枝独秀的阶段，未来十年从房地产自身的演变或者是多元化发展来说，恐怕才是真正的百花齐放、竞相发展、更加丰富多彩的阶段。如果我们这样来理解行业的发展机会、行业的发展空间，或者是行业步入一个相对更成熟、更多元、更理性的阶段，把它理解为新的黄金十年，我想也未尝不可。
[主持人]:2013年以来，万科的郁亮带队拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司。万科甚至把90后创业女生马佳佳请到公司做演讲，您觉得万科这一系列动作表明房企转型的决心吗？您怎么评价以这个以互联网思维为主导的转型方向？
[陈国强]:万科是值得行业内外格外关注的企业，住宅领域他是长期领跑的企业，是行业一哥的地位，到今天为止，从销售规模来看，持续保持了排第一的位置已经多年，行业里销售规模首先超过千亿的是他，今天坐在头一把交椅的依然是他。万科尽管企业规模很大，但是在行业的创新、探索方面，一直也是走在全行业的前列的。比如在住宅产业化的探索、实践方面，比如对于消费者的关注程度，对产品的研发，对住宅产业一系列新技术的运用、摸索方面，可以说万科引领了行业的风向。同时万科对于国家政策层面的应对方面，很大程度上反映出他对政策的敏感以及对行业发展趋势的保护。
[陈国强]:万科之所以今天成就它在行业老大地位，实际上背后有很多因素值得去探索或者分析。今天我们也看到，万科总裁郁亮对于国内一些龙头的互联网公司通过深入接触、学习的安排和举动也可以看出万科在行业发展当中、在学习新事物，或者是关注新变化方面的一个体现。当然有这样一些意识，或者是有类似的眼光，那绝不仅仅是万科，但万科是一个很有代表性的企业。未来移动互联网或者互联网思维对于房地产来说会不会带来冲击或变化，这是一定的，互联网的发展或者移动互联网的到来，对于任何行业，包括房地产被很多人看作是传统行业的产业，同样会带来冲击和影响，我想这是毫无疑问的。万科的举动，包括他们对互联网的聚焦观察，包括邀请马佳佳和公司内部员工的互动，我想对这个行业来说，我个人的观察，应该是很正面、很积极的举动，我们可以从万科身上去感受到，房地产即便是很多人眼中的传统产业，实际上也需要更多的或者是主动接触、融入移动互联网的思维和观念，把握移动互联网对行业所带来的机遇。
[主持人]:谢谢。观众朋友们，由于时间关系，今天的访谈到此结束。谢谢您的收看，再见。
[陈国强]:谢谢各位。
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