王小广：房地产阻碍城镇化
2014-01-23 09:19:33 来源: 财经网(北京)
在商业地产泡沫化的言论甚嚣尘上之际，国家行政学院决策咨询部研究员王小广抛出了商业总量仍然不足的观点。
王小广认为，商业地产不同于住宅地产，它面临的环境和自身机会以及盈利模式都是崭新的，尚有发展的空间。而这个空间主要通过汽车化的城镇化以及城市的改造两个路径来实现。
在城市改造方面，王小广对于万达的模式较为推崇。他认为，当前城市发展仍是不完善的，亟待改造，而这就是地产的机会。万达就是抓住了这个机会，形成了标志性的模式。
“一个企业创造一种模式来改造这个城市，使城市受益，同时自身也获得很大的投资回报。”而汽车化在城镇化发展过程中的作用就是打破城镇间的藩篱，王小广指出，我国的高速公路收费模式实际上将城镇割裂。服务区无法构成城镇，中小城镇无法打通，从而阻碍了城镇化进程。
解决的办法即要把高速公路收费慢慢降低。“出口越来越多，甚至最后取消围栏，这样隔一个地方就会有一个城镇出来。”王小广对观点地产新媒体表示，城镇出现，相应的需求也会出现，而这就是商业地产的新机遇。
对于现在普遍关注的房产税问题，王小广坦言：“我对现在的试点非常反对。”他提出，房产税迟早要收，但可以给一个缓冲过渡期。在房产税的设计中，最核心的是要明确一户一套的房产制度，在金融、税收、用地各方面都鼓励一户一套住房的。做了这一点，限购等行政手段也就无用武之地了。
以下为观点地产新媒体对国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生的访谈实录：
观点地产新媒体：您在观点商业年会上谈到，商业地产发展未来大有可为的两个方向，一个是新城镇发展机遇，人们生活的汽车化，还有一个就是改造城市？
王小广：商业地产和住宅地产不一样，面临的环境和自身机会以及盈利模式都不一样，所以一定是一种新的东西，但是空间还有。
我们的城市实际上还不是完善的，好多都要重新改造，地产商在这里面起的作用越大，机会就越多。万达就抓住了这个机会，把零散的东西集中起来，形成了自己的模式。一个企业创造一种模式来改造城市，使城市受益，同时自身也获得很大的投资回报。
观点地产新媒体：您提到的汽车化，怎么去实现？
王小广：房地产是阻碍城镇化的，房价越高，城镇化越不可能，汽车化则有利于城镇化。中国现在的问题就是需求在哪里？没有需求，工业、商业最后都会有问题。
如何实现？需要打破一些壁垒。比如说高速公路，我们国家的模式抑制了城镇化，因为高速公路是高收费，目的是让大家都建。修路以后，因为要收费，设计成封闭式的，这就没有出口，城镇就没办法形成。
服务区变不了城镇，城镇化就被阻碍。中小城镇没打通，问题很严重。大城市的城镇化成本已经非常高了，谁也没有能力让更多人进入北上广，因为容量有限。
现在要解决这个问题，可以把高速公路收费慢慢降低，然后出口越来越多，甚至最后取消围栏，这样隔一个地方就会有一个城镇出来。
观点地产新媒体：所以打破藩篱，可能是未来的机遇？
王小广：对。以后把高速公路收费慢慢降低，有些地方都已经收回来了，就可以跟周边全部接上，对小城镇和物流中心的形成都非常有好处，商业就可以发展了。所有的商业都要依附地产，这不就是地产业的机会？各种需求都出来了，人也开始聚居在各个地方，城市就形成了，城市形成就有需求。
观点地产新媒体：房产税是讨论比较热烈的话题，您怎么看这个问题？
王小广：房产税是肯定要收的。现在为什么不收？从政府角度来讲，害怕房产税对经济增长和房价带来冲击，更重要的是房产税受到许多投资者的反对，达不成妥协，有很多的风险，以后怎么化解是一个很大的问题。
现在这种试点的方式我是反对的。政府需要告诉全国人民，一套房子是免税的，形成一户一套的房产制度，在金融、税收、用地各方面都鼓励一户一套住房，做到了这一点，房地产就不会有问题。鉴于中国的特殊性，二套住房可以适当收税，三套住房就不用客气了。只要设计这么一个制度出来，限购根本不需要。
这个设计可能会有冲击，需要安排过渡期。为什么“国五条”出来以后反响很强烈？就是因为要收税。
房产税可以有两年缓冲期，在这段时间把多余房产出售就不用交税了，愿意持有就说明愿意交税。
一户一套怎么实现？当然要靠税收，靠金融政策，长效机制既是金融的，又是税收的。比如说保障房，这个永远要有，特别是城镇化过程中，解决农民工市民化问题的过程中，保障房是特别重要的。由政府投钱来解决住房问题，解决住房问题就是解决落户问题，这些人就有消费的欲望，就可以更加努力工作，去提高购买力，然后商业地产、社会经济的消费需求、投资需求就会出来。
商业地产要创新模式，绝对不能走住宅房地产的老路，因为住宅房地产是一次卖光就完了，相比之下回报特别快。住宅房地产有几个特点，一是涨价，靠涨价赚钱；第二，一次性卖完，物业不管，没有多少房产商管物业的，这种模式最适合于投机。
商业地产要落地生根，要跟商业形成一种良性循环，要长期经营。地产商在数个方面没具备条件，就不要进入这个领域，否则很快就死掉。
观点地产新媒体：三中全会之后，金融改革可能会对房地产行业有哪些影响？
王小广：金融改革就是利率市场化。中国的金融是属于行政性垄断，形成的市场价格就是垄断低价，就是垄断了企业、垄断了机构。
市场行为有两种选择，一种是垄断高价，这是很常规的，因为收益取决于价格，所以控制供应量，房地产实际上有这个特点。
另外一种是垄断低价，金融行业就属于这种。垄断低价的收益取决于存贷款利息差，不取决于利率水平高低。利率水平越低，实际上赚的钱越多，因为需求越多。
利率市场化解决了这个问题，把利率水平抬高，房地产商贷款成本增加，消费者按揭贷款的成本增加，所以对房地产是负面的影响。
