赵卓文：十年房地产调控的反思
来源：观点地产网 2014年01月02日
2003-2013,是中国房地产业发展的黄金十年,也是政府对房地产密集调控的十年.
十年来，国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
十年来,,调控政策体现出了阶段性、频繁性、综合性的特点。
十年的房地产调控，带给我们五个反思：
一、房地产调控与长效机制有共存空间
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中强调了市场在资源配置中的决定性作用。新一届政府在近期的重要文件中，基本上没有提及“房地产调控”，更多强调“建立房地产调控长效机制”。意味着，未来政府会把保障房建设提到一个新高度，商品住宅建设和楼价问题，将主要交由市场来解决。
短期行为特征明显的“限购、限贷、限价、限售、限签”等调控政策扭曲了真实的市场，影响了资源配置。副作用非常明显。呼吁用长效机制取代“限购”的呼声一直没有停过。
然而，十年调控让我们认识到，中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。在一定的时期，在一定的阶段，政府对市场的干预还是必要的。
“限购”应该成为中国房地产的特色而在一定时期内存在。在地价、楼价非理性上升的阶段，国内一线城市在2014到2015年并不具备退出“限购“的条件。
二、短期行为特征明显的调控政策屡屡达不到预期效果，带给我们启示：必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划。
保障房的建设，一直缺乏稳定的的计划和方案。市场和保障之间的比重一直没有稳定。
本届政府提出，到2020年，保障房的覆盖率要达到20%。目前国内一线城市距离这个目标，差距非常明显。探索新的保障房建设模式和投资、管理方式势在必行。
三、要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。
十年房地产调控，有一个重大失误，就是没有从源头上控制房地产的产品结构。
2013年，国内一线城市的地价、房价出现了近似疯狂的非理性上升。以广州为例，市场量价齐升，一手住宅真实的售价平均上涨近20%，二手住宅平均上涨17-18%。土地市场“地王”频出，南洲路住宅用地，拍出了3.4万元/平方米的“天价”。地价与房价形成了难以破解的互动式上升。
未来几年，广州房价面临更大的结构性上涨压力。在2006年实施的“7090政策”，现在已经基本失灵。2013年广州房地产市场的产品结构问题突出，表现在住宅、商业、写字楼结构比例不合理。住宅产品中，高端物业、大户型物业比例偏高，中小户型和普通商品房的比例偏低。如，144平方米以上大户型比例不断上升，已达到在售物业套数比例30%，面积50%左右。广州存量住房的平均住房面积为83平方米，2013年在售住宅面积达到113平方米，市场结构问题突出。
十年房地产调控，一直围绕短期的房价控制而制定政策。相反，在住房结构规划和住房供应上，则完全交由市场来自住决定。造成了当前国内一线城市普遍存在产品结构问题。需要政府提前在土地供应和项目规划报建阶段，就要提前布局。
要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。
四、差异化的地方房地产调控政策作用更明显，对市场的副作用更少。
“北京、上海生病，全国吃药”。全国幅员辽阔，房地产市场差异性很大。全国政策一刀切，这是房地产调控最为人所诟病的一条。
2013年底，继北上广深四大一线城市颁布多条地方楼市调控举措后，以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码”。截至年底，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。这些地方调控政策结合了本地实际，作用更明显，对市场的副作用更少。
2014年的中国房地产市场，将进一步分化。“地王频出”与{“鬼城频现”共存。房地产调控政策必须体现更多的差异化。
2014以后地方调控政策应有更大空间，更具灵活性和针对性。
五、加税并不是抑制房价上涨的长效秘方
十年房地产调控，有一个长期坚持的做法，就是每当遇到楼市过热，房价上升过快时，就不断增加交易成本和房贷成本，来试图抑制投资性需求。
从2006年开始，在交易环节，开征了营业税、个人所得税和提高了第二套以上契税税率。在房贷首付和利率上，不断严格对二套以上置业的要求。楼市投资者的购房成本和交易成本，在过去10年不断在上升。但并没有令楼价下降，反而在另一方面，让房屋的终端使用者，包括二手房买家和租客，承担了额外的费用。
为了抑制投资需求，现在又在探索加快房地产税的立法，为地方增加长期稳定的税源，同时通过增加房屋的持有成本，来抑制住房的投资需求。
十年房地产调控，让我们认识到，加税和增加成本，无论是在交易环节还是持有环节，都只会让房价进一步增加上升的压力。房地产税等的出台，政府应该慎之又慎。
本届政府在三中全会等重大会议文件中没有提及房地产调控，并不意味着现行的房地产调控政策退出或未来几年没有新房地产调控政策出台。
长效机制的建立仍然需要一个不可预知的较长的时间。在新机制未形成前的过渡期，应采取更具长远性和目标性的调控政策，并实施差异化的地方房地产调控政策。
