住在榜样物业里好比住在繁花盛开的春天里
2013-12-27 15:55:26金羊网-羊城晚报作者：陈玉霞
提要：一套房子、一种户型、一个楼盘之所以能够成为榜样物业，定有其优势所在，不管其标准有多少，但所有的这些，都将是我们评选广州楼市榜样物业的基本硬件条件。也就是说，《羊城晚报·楼市周刊》评选的榜样物业，其实是一个物业综合硬实力的集中体现。
早在《羊城晚报·楼市周刊》做《好房子·广州造》特辑的时候，受访专家已经表示，“粤系地产”将会前途无量，这个支撑点在于广州楼盘走出了一条与北京、上海等大城市不一样的道路：以北京为代表的“京派”楼盘，更多强调传统文化，尤其是在核心区，对大气、中正的审美追求很明显；以上海为代表的“海派”楼盘，追求的是多国文化的融合；而以广州为代表的“粤系地产”，更强调实用、生活配套设施的尽善尽美。广州有很多好楼盘，其中园林环境的设计令人印象深刻，水和树的巧妙搭配，为广州楼盘带来别样的风景，让自然环境更好地融入家居生活，这是北方发展商所羡慕的，也是“广州制造”的最大特色。
在专家们的眼中，楼盘绿化环境好不好，关系到居住的舒适程度，可视为榜样物业的标准之一。而对于怎样的物业才称得上为“榜样物业”，每个人都有每个人的标准：有的人认为榜样物业一定要有好的设计，空间方正好用；有的人认为榜样物业要有好的环境，包括社区内和社区外的环境，才能保证活动空间的舒适；有的人认为榜样物业要有好的区位、好的地段以及好的配套，才能保证生活的便利；也有的人认为榜样物业必须是人住着感觉很安全的房子，那样才会把生活的烦恼降至最低……一套房子、一种户型、一个楼盘之所以能够成为榜样物业，定有其优势所在，不管其标准有多少，但所有的这些，都将是我们评选广州楼市榜样物业的基本硬件条件。也就是说，《羊城晚报·楼市周刊》评选的榜样物业，其实是一个物业综合硬实力的集中体现。住在这样的物业里，安全、便利、舒适，如同住在繁花盛开的春季，让你更加热爱生活。
楼市江湖有个传闻：王石当年率领一行人造访龙湖集团某楼盘的样板房，进门前把鞋子脱下放置在门口，当王石一行人参观完毕出门时，却发现他们的鞋子都已经被调转了方向，鞋头朝外适宜穿着，显然这些鞋子都被人刻意动过了，王石顿时感觉到龙湖集团这家房企在细节上的追求。
还听过这样的故事：在高端社区里，几乎听不到保安巡逻时的对讲机声和他们的脚步声，这些保安是如何做到的？因为保安在夜里巡逻时都必须穿上鞋套，对讲机也换成了耳麦对讲系统，这样便能把对业主的噪声干扰降到最低。
细节动人。生活就是由一个一个细节构成的，居住也不例外。一套房子的功能，归根到底还是居住，人在房中，房在社区中，让居住者住得舒服惬意，这是消费者购房最基本的初衷。因此，《羊城晚报·楼市周刊》在评选榜样物业的时候，其评判标准就不仅仅是房子、社区的硬件配套，也同样看重社区的软性配套。只有软件、硬件都优质的物业，我们才能称其为“榜样物业”。
在业内专家和众多业主看来，一个社区的软性配套主要包括物业管理、房子的保值升值能力、商家诚信度、商家综合实力等，所有的这些都直接关系到业主居住在其中能否获得舒适感，进而有更高层次的幸福感。如果一个社区，可以让居住在内的人们每天都能感受到花开般的幸福，那么，这个社区就是成功的，就是广州楼市乃至全国楼市的榜样。
榜样物业之硬标准
环境：内外环境都要宜人
随着消费实力越来越强的买家进入房地产市场，人们对居住的要求越来越高。发展商必须顺应市场，提高楼盘的整体素质，其中很重要的一环是注重社区环境的营造。在《羊城晚报·楼市周刊》做的调查中，业主对社区环境的关注度最大，包括小区的绿化面积、休憩场所、噪声或环境污染等，都是评选榜样物业必须考虑的因素。
目前，广州的发展商对楼盘环境的打造可以用“不惜重本”来形容。在广州，许多楼盘的景观建设都以提高社区生态与健康环境为原则，注重改善小环境。比如，在植物的挑选上，种植大量的、吸毒性强的紫薇等灌木，不仅可以清新小区的空气，还可以遮挡广州夏天的酷热；设计大面积的水景观，既可嬉水，也可起到降温的作用。成功的建筑是情和境的完美融合，景观作为小区业主的共享空间和城市住宅生态环境的载体，不仅增加了住宅的舒适性，还是衡量社区综合品质的重要指标。
配套：因为完善所以便利
配套是一个项目硬件的必要组成部分，关系到业主生活的便利和舒适度。包括社区内的配套和社区外的配套，如教育、体育、娱乐、医疗、购物、商业、停车位、公共空间、交通等，其中，教育、交通和医疗配套最受业主关注。在合富辉煌集团的一个调查中，31%选择近郊区域置业的受访者，其选择的条件正是“只要有配套、能较好解决出行交通问题的就会考虑”。
在广州众多大型社区生活的业主，虽然满意社区内配套有学校，但更希望配套的是有高品质的名校；虽然多数社区已经开设了楼巴，但更希望楼巴班次更多、可接驳的地铁线路更多，当然，如果是地铁物业就更是上上之选。因而，在榜样物业的评选中，楼盘配套是非常重要的硬件标准。
产品：舒适的方为好物业
房子的本质是居住，故户型设计是其重要因素。能称得上榜样物业的房子，应该是以人为本、贴近生活、面积适宜、功能多样的户型。随着生活水平的提高，人们对所居住的房子有了更高的要求，以往仅满足居住功能，现在已经转变为“宜居”，榜样物业不仅能满足人们的物质需求，也要能满足居住者的精神需求。
以人为本设计的房子，会有好的户型设计，包括室内各个功能分区是否合理、是否实用、是否具有良好的通风采光性能、是否有好的视野或景观、是否能保障业主的私密性、是否有助于家人的交流、是否有安全的装修配置等。无论好房子的产品设计有多少条标准，但有一条是不变的，那就是——居住得舒服才是根本。
质量：安居的最基本保障
安居乐业，是老百姓的一大生活愿景。此“安居”者，不仅指安定、安稳的居所，同时也指安全的居所。想要实现“诗意的栖居”，必不可少的基本前提便是安全地居住。
市场中时不时出现的业主拒绝收楼的导火索，有很多都是由于房屋质量问题而引起的，墙面墙体开裂、批荡脱落、建筑装修材料差、施工质量差等成为业主最不满意的方面。近年来，广州楼市成交火爆，楼盘赶工现象普遍，对施工质量的把控尤为重要，一旦把控不严，建筑材料以次充好、施工工序缩减等都将会为整栋楼宇留下安全隐患。一个榜样物业，必须是在质量上非常过关的物业，那是业主安全生活的最基本保障。
专家眼里的硬标准
怎样的房子才是好房子、好榜样？每个人都会有自己的体验与理解。在专家们的眼里，又是如何定义好房子、好榜样的？
赵红红(华南理工大学教授、博士生导师)：
好房子首先要看这套房子的设计能不能适应当地的气候、环境，比如广东地区比较湿热、多雨，所以通风采光非常重要；再者，房子相关的使用功能、平面功能也要设计合理。实际上，一套好房子可以从多方面考量，一个是房子本身，包括房子的质量、设计等；另一方面是房子周围的环境，这两个方面都是硬件。最好的房子是一梯两户，因为这种房子的通风采光性能好。
胡刚(暨南大学教授、中国城市规划学会会员)：
好房子应该是较生态的、较智慧的房子。“较生态”是指里面的环境，这也是以后房子的发展方向；“较智慧”是指当我们住进这套房子后，房子的设计或者构造等都有智能化的因素。好房子并不是指现在所说的豪宅，现在人和人之间的交流越来越少，所以一套好房子必须具备交流的功能，交流的功能是指你住在一个社区里面，与左邻右舍可以互相交流、和谐相处。
黄韬(中原地产项目部总经理)：
一套好房子，称得上是“榜样”的房子，是综合性的，如建筑规划、材料选用、室内装修、开发商背景等，不能简单说哪一个方面最重要。但就个人选择来说，可能会侧重于某个点。比如我认为环境是最主要的，因为是自住，买房也是为了改善自己的居住环境，所以物业的环境包括内环境和外环境都很重要。
朱欣苑(经纬行研究中心经理)：
第一，房子所处的区位较为重要，交通所花的时间需要在可接受范围内；第二，对小区环境有一定的要求，这是业主们、孩子们的户外活动空间，需要有较好的园林环境可以让他们进行户外活动；第三是教育配套，我想恐怕有孩子的买家都会考虑这个元素；第四就是物业服务了，好的物业服务会让生活更加舒心，在日常生活中遇到的问题也能方便地得到解决。
榜样物业之软标准
物业管理：服务才是最核心的内容
物业管理是判断社区优劣的重要一环，直接影响着业主们在日常生活中能否获得舒心的体验。
近年来，大型品牌房企已经逐渐意识到物业管理对业主、社区的价值所在，逐渐从管理者的角色向服务者的角色转变。令人满意的物业管理服务，源于提高相关人员的素质和服务水平，提升服务理念和服务效率，创新服务手段，以满足业主差异化的需求。
令人满意的物业管理，有完善的制度建设，出台小区管理细则，如公开物业管理收费、小区停车管理、宠物管理、小区公共设施维护等，能做到有章必依，增加办事透明度。此外，认真对待业主投诉也很重要，成功的物业管理，会不断提高投诉处理的质量，对业主投诉的各类问题，自接到投诉之日起在规定的时限内提出处理意见并答复业主。
升值潜力：物业价值的最直接体现
“为什么我的房子买了三四年才涨了几万元，而别人买的房子却涨价近一倍？”不少买家都会有这样的疑问。调查后我们发现，在同样的市场环境下，房子的升值能力和自身的素质分不开。路段、环境、设计、物管等综合方面都有优势的房子，其升值能力自然会高于普通的房子。因此，很多专家都建议，买房子不能只看价格、只挑便宜的，而应该挑综合素质更好的，那样才能具有更强的保值及升值潜力。
升值潜力是榜样物业软性标准的一个方面，是一个物业价值的最直接体现。实际上，在楼市持续向上的环境里，买家购房也会考虑房子的保值升值能力。我们在调查中发现，市民对楼盘升值潜力的期望最高，都希望自己买的房子能有更高的回报。
商家综合实力：展现房企整体形象
综合实力较强的房企，抵御市场风险的能力也会更强，发展更平稳持续，也更注重信用建设。综合实力较强的房企，可以依靠集团成熟的产品线、完善的运营系统、强大的研发团队和融资平台，占据越来越高的市场份额，成为激烈市场竞争中的强者。对普通买家、业主而言，综合实力较强的房企，对业主的生活相对会有更好的保障。
专业的综合实力评判标准，要考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，但对于普通市民而言，一家房企综合实力的强弱，更多地体现在产品的研发与创新、营销方式的转变、社区文化的建立、维持和提升等方面，激烈的市场竞争给房企提出了更高的要求，谁能把握住消费者的心理，谁就能赢得市场，这考验的正是一家房企的综合实力。
商家诚信度：必须遵守的契约精神
开发商的诚信问题，一直是房地产市场的焦点问题之一，买卖双方争论的焦点，大多数是工程质量、物业管理、产权证、房屋面积与合同不符、开发商擅自改变规划、交楼时间违期、房子与宣传广告不符等问题。
诚信与房企规模大小无关，不是说龙头房企就一定诚信，中小型房企就一定不诚信；也不是说做得越多的就一定诚信，做得越少的就一定不诚信。诚信，在每一个消费者心中都有自己的评判标准，他们才能以亲身的体验说出企业的诚信度究竟有多重要。
专家眼里的软标准
榜样物业的软件评判标准，更加关乎居住者自身的体验。对于一个自己居住的物业，怎样的标准才是你最关注的？
赵红红(华南理工大学教授、博士生导师)：
好的社区，要有好的物业管理。物业管理不仅仅是收费那么简单，还要有各种管理，包括环境的管理、房屋修葺的管理和电梯维护的管理等，这些方面都会提升物业或小区的价值，如果管理不善会导致房屋贬值。所以，一个好的物业的最高层次是文化，接下来，无论是从硬件还是软件都应该实行人性化的管理，这样的物业才能配得上“好房子”的称号。
胡刚(暨南大学教授、中国城市规划学会会员)：
好的物业、社区，是讲文化的。它们能有吸引文化、品位相近的人聚居，随后，有共同爱好及文化背景的邻里之间会有频繁的交流，最终形成这个社区相对独立、和谐的居住文化。
黄韬(中原地产项目部总经理)：
从自住的角度来讲，方便上班、价格合理、让人住得舒适的房子就是好房子；但如果用于投资，增值空间较大的房子才是好房子。从更大的层面来说，大型品牌开发商是综合实力的体现，经过多年市场的检验，他们开发的物业一般都可以说是公认的好房子。
肖文晓(房地产资深分析师)：
物业的软实力标准中，商家的诚信度比商家的综合实力还要关键。如果一家房企只有强大的综合实力而不讲诚信的话，那就只剩下欺负业主的实力了。开发商有诚信，才不会把园林改成停车场，才不会把一线江景变成了“一线”(注：一条缝)的江景，才不会在休闲用地中又凭空建房子。商家不讲诚信，买家、业主就没有安心可言。
