专家介绍：马光远，男，1972年生于甘肃，经济学博士，经济评论员。毕业于中国社会科学院研究生院，师从成思危先生。学术研究主要在宏观经济、企业并购和民营经济等方面，关注中国的法治转型和制度变迁，正在筹办中国民营经济发展研究院。现兼任中央电视台财经频道特约评论员，中央人民广播电台中国之声特约观察员，民建北京市西城区副主委，西城区政协常委。同时，还是《经济观察报》、《中国经营报》、《中外管理》、《新京报》、《南方都市报》等报刊杂志的专栏作者。2009年荣获南方人物周刊年度“中国骄子青年领袖”称号。
要用5年后的眼光看深圳房价
中国当前经济形势非常乐观，下一个经济周期最赚钱的国家仍是中国。
深圳的房价贵不贵？不能按现在的眼光看，正确的逻辑是站在5年后回头看现在房价，就知道要不要买房。
买房子闭着眼睛买的时代已经成为过去，经济新周期以后要投资
房地产，一定要有智慧，要会选择。
城市群、大湾区和中心城市的稀缺价值是未来房产投资的大方向。
城镇化将为中国房地产，带来下一个黄金的机遇。
01
人民币有贬值压力，但仍是强势货币
对于中国当前经济形势，马光远显得很乐观。他表示，中国经济发展的空间很大，下一个周期最赚钱的国家仍是中国，千万不要看错风口。
今年中国经济很多指标非常好。看中国经济好不好，要看三个指标。第一：投资，投资很重要；第二：民间投资，它能在一定程度上反映中国经济的现象；第三：房地产投资，它是中国经济的晴雨表，房地产表现好与坏决定中国经济的高度。
他坦言，人民币贬值的压力是有，但人民币仍然是强势货币。他分析人民币不会暴跌，并总结了三个原因。第一是中国经济没有那么差；第二是中国有3万多亿的外汇储备；第三是中国有世界上最强的外汇管制。
今年5月，人民银行修订了人民币的定价公式修订，加了一个逆周期因子。即人民银行认为市场不理性便会干预，会拿出一个干预价格来引导大家，因此从今年5月以后人民币开始升值。虽然今年人民币有所升值，但贬值的压力还在。
02
深圳房价贵不贵？
要用后视镜看，5年后看现在房价
大家都说深圳的房价贵，马光远认为深圳的房价贵不贵，不能按照现在的眼光看。他说道：“正确的逻辑应该是什么？就是五年以后你如何看待2017年深圳的房价，五年后你觉得2017年深圳的房价贵还是便宜？”
他强调，要用后视镜原理的视角来看房价，要回过头去看。比如说，2014年让你买房子你不买说房价太贵，2015年让大家买房子，你还是觉得贵，但是现在回过头看是不是便宜？看资产价格的时候往后看，能作出正确的决策。
如果从五年的角度看房价的变化，一定有三个视角。第一个短期视角，中国房地产的政策威力非常巨大，短期市场一定受政策的影响。但是中期的走势，不会因为政策而改变。第二个中期视角，受城镇化的影响。第三个长期视角，人口的影响。对房地产投资来讲，短期政策可以忽略，长期趋势必须关注，中期要看中国的城镇化，长期要看人口的转折点。
03
房地产未来还是支柱产业
或迎下一个黄金机遇
十九大报告里面，提出一系列新的论断，在全新的时代下，中国经济和房地产也面临一个全新的发展周期。马光远对此表示，十九大报告没有提经济增长指标，没有提中国经济还要翻一番，意味着下一步发展的重点不是量的扩张，而是质的飞跃。
每一个行业都在面临新周期下的转变，房地产行业亦如是。十九大报告中房地产的政策，放在社会保障政策之下。不管是商品房还是保障房，房地产都被认为是一个民生问题、社会属性问题。房地产转换为民生政策，意味着下个阶段房地产发展规模、财富发展的机遇、未来的投资趋势，都跟过去三四十年有完全不同的特点。
过去20年拉动房价的六个因素如今正在分化，其中三个因素：经济高增长、货币高发行、国际资本高流入基本结束，但其它三个因素的影响力量仍然很强。第一是城镇化没有结束，第二是中国经济对房地产的依赖没有结束，第三是中国经济资本化、货币化的过程没有结束。这三个力量决定了什么，房地产不会崩盘。
从未来五年、十年甚至三十年的角度来讲，房地产仍然是支柱产业。中国经济下一个三十年的发展，以十九大为开端，将进入新的周期。城镇化将为中国房地产，带来下一个黄金的机遇。总体而言，房地产未来的发展，还是有很多强有力的支撑，推动房地产项目往前走。
04
稀缺
永远是判断价值投资的唯一原则
那么，未来房地产投资的方向在哪里？大家不妨根据房价的走势，根据中国城镇化的走势去看。马光远认为有这四类：大城市、城市群、湾区覆盖的所有城市、特色城市。
城镇化的第一个趋势是打造城市群，以城市群为重点，来形成一二三线，或者大城市与中小城市之间的一个协调发展。第二个发展的趋势就是湾区，大湾区经济。所以下一步城市主搞湾区经济，对中国经济全方位变化的影响，也是非常巨大的。
如果从全球城市发展的趋势来看，无论是发达国家还是先进国家，人口向大城市的流动从来没有停止过。如果站在大湾区角度来看，城市之间会形成真正的互补。中国未来城镇化的希望在哪里？一是全球城市；二是国际城市；三是中心城市；四是区域大城市。城镇化带来的是城市的升级以及城市软硬件的变化。
当然这四类城市的发展是有支撑的，同时也存在两种稀缺：
一是中国优质城市的稀缺。
他认为，在中国优质的城市特别少。好城市的标准在哪里？第一个当然是硬件，城市环境好、购物体验好；第二个是软件，软实力层面的建设，一个城市在文化、在理念，在全方位的软实力层面的竞争力。这样的城市，像深圳一样的城市，在中国不会超过六个。
二是房产价值的稀缺。
在深圳一定会看到不值钱的房子价值下跌，但是真正有价值的楼盘的价值是稀缺的。因为稀缺，永远是判断价值投资的唯一的原则。尽管房地产投资最好的时代已经结束，但是优质城市的优质房产，仍然是配置资产的必备元素。
未来房地产仍然面临着一个非常巨大的机遇，这些机遇在方方面面，包括城镇化重心的转移、住房需求的变化，住房需求向个性化、体制化、智能化的方式进行改变。对整个房地产的价值链，都会造成巨大的冲突。房地产投资的逻辑在改变，中国房地产下一个时代的主题、价值判断的标准都在改变。
05
精彩问答
房地产在未来国家经济中，扮演着什么样的角色？
马光远：它是中国所有产业里面中的一个非常重要的产业，过去从房地产的投资，从房地产对经济的拉动，房地产对城镇化的重大影响来讲，它是一个支柱产业。未来的各种各样的需求仍然存在，最起码在我们可以看得见的未来二三十年时间里，房地产的发展会更加健康。
在经济全球化的大环境下，未来的投资方向会在哪一个领域？
马光远：每一个行业可能都有机会，需要强调的是中国经济在下一个全球经济的周期中，仍然属于全球经济的风口，仍然是创新和财富增长最快的领域。所以我觉得中国经济下一个二十年的发展，所代表的产业方向，就是重点投资领域。那投资的重点究竟在哪里，一定要读十九大报告。
未来全国商品房的趋势，会不会从预售制度全都转变为现售？
马光远：这趋势其实一直在推动，我想以后中国房地产，可能会出现两种情况。高端产品可能会搞预售，标准化的产品绝大多数都会进行限售。所以现售可能是未来房地产会大量推行的领域，过去很多年也一直在呼吁，但是实行起来比较难。
导语：深圳这座城市的发展质量、速度与前景早已把北上广3座一线城市抛在了身后，甚至一直被深圳视为学习榜样的香港，也即将被深圳刷到身后。
大胆预言，未来5年，深圳将一骑绝尘领跑中国城市，北上广将不敌深圳。
抛弃论后的12周年成绩单
深商全球伐谋，深圳王者归来
经过新一轮产业调整后，深圳经济竞争力已强势回归。2016年，深圳GDP增长9%，明显高于北上广3座城市，直逼香港！
21世纪初，深圳经济增速放缓，2002年一度被贬为“被抛弃”的对象。
在最为迷茫的2001年，深圳市政府设立2005年（“十五”）、2010年（“十一五”）GDP目标分别为3000亿元和5000亿元。
而事实上，2005年GDP深圳接近5000亿元，超过计划目标67%；2010年接近1万亿元，超过计划目标近一倍。
相对北上广，深圳这一GDP背后的支撑力量不是国企，不是外企，不是合资企业，而是深圳本土崛起的深商！
2016年的成绩单，更是再次向中国宣告，深圳才是真正的“王者”。
2016深圳GDP1.93万亿！
增长率超过广州！
2016年，深圳市生产总值超过1.93万亿元，同比增长9%左右。这一数字增长超过广州8.1%的GDP。据广州市市长温国辉1月10日上午在记者见面会上透露：2016年，广州经济总量达到1.95万亿元，增长8.1%。依此计算，深圳与广州，只差200亿。
与香港GDP来比，因汇率原因，今年无法超过香港。深圳1.93万亿，换算港币是2.17万亿，而预计香港今年会达到2.34万亿元,还差1700亿港币。
香港大学公布2016年第四季宏观经济预测报告。报告预计，今年全年香港本地生产总值达2.34万亿元，实质GDP增长为1.5%，比上次公布上调0.3个百分点，较去年的2.4%增长为慢。如果2017保持增速，香港gdp可达2.3751万亿。如果深圳保持9%，可达2.3653万亿，即将追平香港，当然在汇率稳定的情况下。
深圳研发投入超800亿境内外上市公司达到346家
深圳蓝”、2016年GDP增速9%左右、世界五百强企业增至5家、境内外累计上市公司达到346家……这些都是深圳市市长许勤在2016年交出的答卷。
许勤回顾了2016年深圳实现的发展。在供给侧结构性改革方面，许勤表示，深圳精准化组合型政策激发供给活力。其中设立重大产业、军民融合、并购、中小微企业发展等系列基金，总规模超过2000亿元，引导更多资金向有效供给配置。
在降成本补短板方面，许勤表示，深圳全年为企业减负超过1200亿元，比上年多减负500亿元。全面加大补短板力度，在教育、医疗、交通、公共安全等重点领域实施159个项目，完成投资927亿元。
在创新能力提升方面，许勤表示，深圳全社会研发投入超过800亿元，占GDP比重提高4.1%。战略性新兴产业和未来产业增加值增长10.5%，其中互联网产业增长16.2%，机器人、可穿戴设备和智能装备产业增长17.6%。无人机、新能源汽车等新产品产量分别增长60%和146%。新增国家级高新技术企业2513家，是上年增量的3倍以上，累计达8037家。
在总部经济效应方面，许勤表示，深圳本土世界500强企业增至5家，营业收入超五百亿元企业达22家，其中超千亿元企业11家。境内外上市公司增加32家，累计达346家。平安国际
金融中心、深圳阿里中心、百度国际总部等建成启用。
城市管理治理方面，许勤表示，深圳违法建筑实现“零增量”，存量“负增长”，累计拆除消化违建约1100万平方米。全年更新供应土地2.2平方公里，整备释放土地11平方公里。
在高等教育方面，与北京大学、清华大学等6所国内名校签约建设深圳校区，深圳北理莫斯科大学获批成立，中山大学深圳校区、哈尔滨工业大学(深圳)招收首普本科生。在医疗方面，深圳增加三级医院6家、三甲医院1家，新增病床3000张、职业医师2698名。
深圳高房价成为很多年轻人心中的“痛”，为了解决人才住房保障问题，许勤表示，2016年深圳新开工及筹集人才和保障性住房6.2万套、竣工5.1万套、供应4.2万套，均为上年的2倍以上。
12年前的深圳金融业保二争一
成京沪金融企业“迁都”首选地
若非政策的偏斜，相信深圳在金融产业方面超越上海是早晚的事情，因为深圳的金融企业从一开始在“没娘”的环境中野蛮成长，狼性十足，比起养尊处优的北京国字头金融实体，上海外资型金融实体，深圳的金融实体更能代表中国未来的方向。
而平安保险不但没有迁离深圳，反而在深圳加大了投资：蛇吞象，收购深发展，迅速打开局面；大手笔，在福田中心区建设全国第一高楼——660米的平安金融中心，树立深圳和全国的新高度。
近年，在深圳本土金融业快速发展的同时，上海、北京的部分金融业巨头亦最终选择了深圳这片事业沃土，包括太平保险总部、中国人寿（海外）总部、生命人寿总部等。
其中，历史悠久的太平保险经历从上海迁至北京后再迁至深圳福田中心区。
在文化沙漠上发展中国最强的文化产业，领略现代文化要靠深圳！
这些年，深圳发展了文博会，并发展了自己的动漫、游戏、音乐、演艺、旅游等文化大产业。
从电子产业转型的华强文化一样牛气逼人，一部《熊出没》让全国人为之震撼。
港中旅华侨城的旅游产业，占据全国30%以上的份额，A8音乐是中国最大的音乐商务平台，腾讯是中国最大的互联网平台……
任何一项文化产品拿出来，在中国都无人能敌，这就是文化沙漠上崛起的文化产业，没有包袱，也许走的更快些！
离开的深圳还是要回来的，深圳总部经济才叫中国总部经济！
2000年之前，由于人工成本和租金成本上升，喜之郎总部搬离深圳去了广东阳江。
2010年之后，经历了人才困乏，管理下滑的情况后，喜之郎总部又悄悄把总部迁回了深圳。
也许，离开深圳，你再也找不到当初跟你一起上兵伐谋的人了，再也找不到深圳的激情燃烧的日子了。
事实上，深圳的总部经济才是中国真正的总部经济，深圳的总部经济以深圳和全国的总部企业为主，非国资，非外企，非合资！
深圳规划的五大总部经济基地——福田中心区、深圳湾、后海、留仙洞和龙华核心区发展迅猛，引入了诸如中海油、阿里巴巴、百度、喜之郎等总部企业。
在福田中心区和后海金融商务区，一共有25家金融企业在建自己的总部或者区域总部。
全中国只有深圳才配有高科技之城，中国创新之都的称号！
“四大金刚”之一的华为，2002年销售额221亿元，2013年销售额达到了2400亿元，增长了10倍以上，成为全球最大的通讯设备制造商；中兴通讯2002年销售额187亿元，2013年销售额达到了752亿元，增长了4倍以上。
此外，深圳重点扶持的六大战略性新兴产业也卓有成效。
华大基因研究院，在基因筛选方面世界领先，已经成为世界最大的基因工厂。
深圳的科技企业，从出生开始就瞄准了全球市场，参与世界竞争，这与北上广三大城市专注于国内市场有很大的不同。
所以，深圳是唯一能代表中国走向世界科技前沿的唯一一座城市，没有深圳这个碉堡，中国的科技产业无从谈起！
一座拥有350多家上市公司的城市！
“深圳三十年前的经济总量仅相当于香港的千分之二，目前约为香港的95%，本世纪初，深圳人均GDP只是台湾的1/3，2013年已经超越台湾。中国的高速增长在全球是特例，是特殊环境下的高速增长。”哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授、深圳原副市长唐杰日前在深圳一场“名家讲堂”中讲到。
深圳是个由无限个传奇故事编织起来的年轻城市，如今是我国重要的经济济重镇、贸易金融中心和创新发展的代表。
深圳有逾350家上市公司，其中约220家是在上海和深圳上市，还有约130家在包括香港、美国等地上市。
唐杰表示，没查到过世界上任何一个城市像深圳一样拥有350家上市公司。
那么，为什么深圳有这么多上市公司？
资料显示，深圳已经成长为全球最重要的移动通讯设备生产和技术创新城市，正在成长为生物、新能源与材料科学的引领中心。在深圳之前，全球似乎还没有哪一个城市能够在短短的三十年里实现由农业经济向知识信息经济的连续跳跃。现在的深圳生产着近万种高新技术产品，是十年前的十几倍，其中半数以上拥有自主知识产权。
因此，深圳是大陆拥有PCT专利最多的创新型城市，是最重要的科技创新成果、科技创新人才和创新性企业的聚集地。
上万家高新技术企业，已成为全球信息产业技术创新的引领者。2014年PCT国际专利申请TOP25中，仅以中美两国比较，美国高通、英特尔、微软、联合技术、谷歌、惠普等6家巨头一共申请专利8161件，而中国的华为、中兴、腾讯、华星光电、华为终端等共申请专利达8031件，毫不逊色。
数据显示，深圳服装行业从10年前占全国40%，现在稳定的占到75%，深圳服装业十年销售收入涨了4倍。“现在出门到商场去数女装品牌，只要是名牌店，深圳的品牌占比一定高于50%。”
另外，深圳除了双创，还有创意，包括时装、黄金珠宝行业等。
唐杰认为，企业家与城市的创新精神是深圳最宝贵的财富，深圳成为我国创新增长的标志，其创业、创新、创意与金融中心互动，使深圳在全球金融中心排名持续在15-22名之间。此外，深圳还走出了一条由低向高、渐进快速的产业升级转型之路，并正在成为科学发现的重镇。
中国35年生活水平增长16倍
美国前财政部部长萨默斯2015年在中国演讲时曾表示，“在过去的35年当中，中国GDP每年以9%的速度增长，每8年生活水平翻一番，35年的时间内增长了16倍，由此带来了更多经济的变化、更多的繁荣、更多的创造、更多的生产、更多的生活方式的转变。发展之迅速、涉及面之广，与世界经济互动如此之强，在工业化史，在世界上都是绝无仅有的，是定将载入史册的经济奇迹。”
唐杰认为，“随着经济总量不断增大，我们在发展中遇到了一系列新情况新问题。经济发展面临结构调整节点，低端产业产能过剩要集中消化，中高端产业要加快发展，过去‘生产什么都赚钱、生产多少都能卖出去’的情况不存在了。经济发展面临动力转换节点，低成本资源和要素投入形成的驱动力明显减弱，经济增长需要更多驱动力创新。”
“从数量增长转向创新增长的关键是要实现五大观念转变，即重视资本积累转向重视知识积累，从重视物的投入转向重视人的投入，从重视现有产品转向重视未来产品，从重视工艺技术转向重视科学创意，从重视服从转向重视分歧。”
中国经济面对什么问题？唐杰列举了几大因素：经济增速放缓、股市债市波动、人民币贬值、经济全球化随着美欧危机退潮。问题发生的机制一是对外开放与国内调整间的平衡，二是供给与需求的纠缠。
“减速是一个客观过程，减速期经济环境空前复杂，对宏观经济管理要求也空前提高。从整体看，短期可控，客观长期发展模式的良性转变有较大风险，也有很多机遇、坚实的基础和成功转型经验。”
他指出，新常态是一个客观状态，是一种内在必然性，并没有好坏之分，我们要因事而谋、因势而动、因势而进。
“过去三十余年，深圳取得了伟大成就，遇到过挫折，也有过‘深圳被谁抛弃’的迷茫。创新发展与结构调整是一个永远不会完结的过程，我们永远都在路上，面对新一轮结构调整，深圳要以构建大都市区的大视野，来突破所谓的‘空间不足’的误区。深圳没有理由骄傲，没有理由固步自封，没有理由懈怠，只能持续不断的负重前行，不断探索新转型升级的道路。”
为什么深圳平均每26人就开有一家公司？
说到国内城市的创业环境，不少人首推北上广，其实一座城市是否适合创业，创业者除了考虑能从城市索取什么，或许更要思量自身能够给予城市什么、城市有多需要创业者的存在。
说白了，相对于北上广这种老字辈大城市来说，在深圳这个没有老本可吃的新兴城市，创业更是生命之源、是城市的内燃机，甚至这个城市本身就是一次“创业”之举产生的果实。华为、中兴、比亚迪、腾讯、迅雷……正是因为天生的创业基因和对创业者的推崇备至，深圳才会有这些赫赫有名的民营企业的诞生；正是因为深圳不靠关系不靠讨巧的纯粹市场竞争环境，深圳的民营企业才能迸发活力，激荡求存。
2013年深圳市商事主体总量突破100万户，也就是说，如果按常住人口推算的话，深圳平均每13个人中就有一个商事主体，平均每26个人开有一家公司！
在深圳，你不需要有钱，不需要有背景，不需要有人脉，只需要你有想法，只需要你野心够大，你坐下来把你的想法告诉你身边的朋友，你就会找到一群跟你一样对创业饥渴的人。
